当前位置:主页 > 公益资讯 >都更签约 这些眉角要注意 >

都更签约 这些眉角要注意

  

「文林苑」事件后,不少民众对都市更新抱持更谨慎态度,就怕权益受损,尤其有部分建商为了获得更高的容积奖励,採取「假都更、真合建」的手法,屋主为了避免对簿公堂时,输在小细节上,这些眉角不可不慎。

假都更真合建 加注择优条款保权益

都市更新须要依照都市更新条例所规定的举办公开展览、公听会、听证会等程序办理;而一般重建则不需要,所以办理时程上,一般重建较都市更新快。不过,都市更新拥有税捐减免及容积奖励等优惠措施,而一般重建则没有税捐减免等优惠。

曾有建设公司为了获得更高的容积奖励,先与住户签定「合作兴建契约书(合建的私约)」,但合约内文却列出「权利变换计划之特别约定」条款,明定「如合建契约签署比例未达100%时,得以权利变换方式(即都市更新)办理」,即所谓的「假都更、真合建」手法。

台北市政府都市更新处更新事业科科长江中信表示,实施者和地主进行洽谈都更案时,地主最关心的就是分配问题,而分配做法在法制上分为「协议合建」和「权利变换」两种,甚至有些实务案件内容是两种都有。

他解释,「协议合建」或「权利变换」约定,由于分配程序及权利义务大不同,前者为私约协议,民法上尊重民事契约,公家机关较难保障地主;此外,「权利变换」案也可能会先约定一些文件,同样可视为合建契约。

「权利变换」案的合建契约仍然有效力,但在法律上的分配会以「权利变换」内容为主。江中信指出,若地主在签订权变案时遇到内容有所不同时,就必须再釐清,建议选择权变案且又签订合建契约者,可加注择优条款,若事先约定内容和权变内容不同时,地主可择优选择。

以台北市南港区都更个案为例,一楼屋主谭小姐在都更后,要找补的钱(差额)居然比楼上多很多,原因就出在当时谈合约的分配条件时,谭小姐没有将一楼楼层的商业效益考虑进去,加上没有「择优条款」,让谭小姐吃了大亏。

新北市都更处副处长谢登武表示,地主权益问题可透过都市更新审议委员会审议机制严格把关,加上政府为避免建商倒闭造成地主权益受损,已订定监督接管机制,让都市更新案顺利执行;而一般重建则没有类似机制。

他说,如果地主明确表态不要参与更新,属「不愿」选配,或是地主同意参与更新,但房地经过估价师的查估,鉴价结果却没达到可分配的标準,例如原先拥有8坪房地,更新后房舍坪数增为13坪,若所有人不愿意补差额,即归类为「不能」选配,这两种没参与选配的地主都是领回更新前权利价值的现金补偿。

但「不愿」参与分配者、或「不能」选配者,如有表达欲参与分配的意愿,实施者仍应考量所有权人权益,让其得以选配房屋为原则,并于权利变换发布实施后缴交差额价金。

经常协助处理都更争议案件的律师张雨新表示,都更进行不一定要签私契,权变方式也可有相同的都更选配权利,像是近期处理一件台北市大安区都更案,建商表明部分地主有优先选屋权利,经深入了解才知有配合签私契或同意书的地主才可优先选屋,明显违反都更选配公平原则。

江中信认为,有些建商标榜和每个地主所签合约都相同,但还是有地主认为会有暗盘情形,若地主希望向实施者要求保证相同的集体契约,可要求实施者在法定公开场合给予承诺,除减少地主间的猜忌外,公开透明也有利都更推动。

都更停看听 12类事项应白纸黑字约定

江中信说,地主签署都更文件本来就要很谨慎,但究竟要约定哪些条件可能因个案而异,考量地主们需要公部门提供都更方向需求,都更处整合处理都更案经验,于民国102年彙整完成「都更停看听」锦囊手册,提醒民众签文件要「停」、都更流程要紧「盯」、都更会也要去「听」,以浅显易懂文字介绍都更注意事项和叮咛。

签订合建契约常见疏忽事项可分为12大类。江中信指出,包括有合建契约内的基本资料内容要约定好,像是更新案範围、产权及实施者是谁等;其次,建筑设计的坪数、坪型、採光、管道间、公设比和建材等资料,都要请建商提供给地主;选配方法部分,更新后分配房屋及车位的计算方式,以及差额找补方式都要约定。

另外,包括洽谈过程有无衍生费用、税费负担或租金及搬迁补贴等相关费用、拆迁、工程期限,甚至完工后的交屋、验屋和保固等,都可做约定,白纸黑字要写清楚,以免衍生争议。

谢登武提醒,在都市更新过程中,依法最多只须签事业概要同意书、事业计画同意书2种。地主签「概要」同意书前,建议先确认未来更新案预定的实施者、更新单元範围及初步规划内容;新北市政府也有彙整「注意事项」供都更参与者查阅。

他强调,「事业计画」同意书将涉及住户的权益,因此签署前,建议确认实施者、範围、建筑设计、预估成本、分配方式、是否有选配限制等内容,这个阶段的同意书也是最重要的,所以住户一定要审慎考虑、充分了解自身权益。

都更迟迟不动怎幺办 地主也要退场机制

为了保护双方,合建契约除注明地主或建商的权利义务外,退场机制也不容忽视。由于一般都更案整合困难,若建商整合时间过久,或迟迟没有进度,应有任一方可以「解除」或「终止」契约,选择「退场」的权利,以解消双方的法律关係。

江中信认为,常见状况案例多为退场机制未约定,有地主和建商签约时未设定期限,若建商因故要做不做,将案件摆放5年、10年等,地主就会被这份「万年契约」绑死,反悔恐赔钱,缺乏退场机制,地主不能片面解约更无法另寻其他建商合作。

他举例说,有位地主在签约的市价约为一坪新台币60余万元,但因都更案审议时间长,地主后来认为签约补偿金额无法买到现况市价房产,却因缺乏退场机制,使得地主处于较不利状况,像这种情况即可透过择优条款避免,否则只能走民事机制或诉讼一途解决。

都更程序旷日废时,每个细节都攸关地主权益,与建商签订都更合约前,必须留意4大要点:

首先就是「如何分配」,要写得清清楚楚,曾有案例谈很久后的合约竟写照权变结果,就是无用合约分配。其次是要研究清楚「选屋方式如何选」,例如一楼地主可享优先选一楼的权利;另外就是「违约条款」,建商和地主违约罚则要对等,且处罚要明确。

最后就是「退场机制」,若合约长期无法顺利执行,且施工环境和法规差异大、不合时宜时,应给予双方重新思考权利。