当前位置:主页 > 企业品牌 >担心房产被债权人放“LIEN” 该如何? >

担心房产被债权人放“LIEN” 该如何?

  

(文/陈建友 房地产诉讼律师)问:我前夫今年75岁,最近这几年因为年老病重,经常住院,而累积了19万元的医疗债务。两年前我俩未离婚前,曾经共同以20万透过一位地产经纪,共同买了一栋房子,当年我们付了2万元的头款,向银行贷款18万元。自从我一年前与他离了婚,我与儿子已乔迁,虽然我俩已经不住在一起,由于他最近病重,我偶尔会回去探望他。

有一天,我不在的时候,他与那位曾经协助我们购买这栋房子的经纪谈起话来,他与经纪提起医药债务之事,经纪劝他即刻把房子卖掉,不然的话,一旦债主在该房子放了Lien(抵押权),这房子就永远不能卖,或者能卖的话,也须先付掉银行贷款及医药债务的Lien之后,一点净值也没有。

我前夫由于当时病重思维不清,相信经纪人的劝言,当真而被误导,隔天就与经纪签定Listing Agreement,委托这位经纪把该房子放到巿场上去卖。不知道什幺原因,该经纪在没有巿场调查的状况下,就把卖价定成23万,实际上该房子的巿价约30万左右。两天后,该经纪人陪同一位买主来看房子后,马上拟定一份购买合约书,并让双方签字后同一天就开ESCROW。

我与前夫在离婚时曾经签了一份离婚协议书,条件包括,我前夫单独承担支付银行的抵押贷款,以交换我的一半产权,担保我儿子将来一定会有个地方住,因此我就把我的一半产权过户给他。

在该Escrow过程中,由于我前夫没有经济能力去履行他离婚协议中之义务,我俩经过协商之后决定,把该房子的全部产权移交给我,银行抵押贷款由我承担。同时我俩讨论这次卖房子的交易过程,发现房子卖价比巿价低了7万,决定向买主提出解约。

这位代表买卖双方的经纪知道我前夫想解约之后,大发雷霆,坚持我前夫没有解约立场,并表明若我前夫不准时Close Escrow,她将告我前夫要索取她的佣金,同时买方也会到法院申请﹐强迫我前夫把房子过户给他。

请问我前夫有无法律根据解约?若经纪到法院告我的前夫,我的前夫胜算如何?假如我现在将房子卖了,买方或经纪有权告我吗?

答:虽然加州法律允许一位经纪在同一个交易当中代表买卖双方,经纪应随时考虑到双方的利益,一位负责的经纪应当花点心思,为卖方做好巿场调查才定价,这位经纪人似乎没尽到责任。
实际上,该房子现有近20万元的净值。医药债务的债主是须要先到法院起诉,在获得判决之后才有权放Lien,整个过程至少还需要90天以上的时间,何况你前夫已年满65岁,而且重病在身,由于该房子是他唯一的自住屋,这房子拥有12万5,000元的净值,这是受Homestead法律保护的,债主无权领取,再扣掉银行贷款以后﹐根本就没有剩额给债主了。总之他是可以保留这12万5000元的房屋净值的。

由于你前夫年老病重,在立约时思维不清,很容易被别人随意摆布,很可能连这栋房子值多少钱也没问经纪﹐就与买方签定买卖合约,可说是受了不正当影响之下签约的,可依赖这个作理由辩护。法官若认为经纪违反了职业道德的话,他应该会判Listing合约无效,屋主不必支付佣金给经纪。
因为经纪是利用不正当的手段,导致双方签约的,所以买卖合约也是无效的。既然买卖交易不成,经纪也不应当获得任何佣金,故经纪告屋主的官司胜算低。

你前夫把产权交给你,可以说是偿还他欠你的债务,虽然你俩曾经有亲属关系,表面上看起来,他把产权转让给你这种行为,并不是一种为了避开其他债主的债务的行为,这是一项毫无避债动机的正常交易。既然产权是你合法获得的,房子是你的个人财产,你可以随时把它卖掉。(中文部落格www.KennyTanLaw/blog,408-634-2168)。◇

(责任编辑:李耀宇)